Tout savoir sur la déclaration d’intention d’aliéner

En tant que propriétaire d'un bien, il est tout à fait possible que vous ayez envie ou besoin de vendre ce dernier. Dans ce cas, vous ferez estimer votre bien, vous demanderez les différents diagnostics indispensables à la vente d'un bien immobilier et prendrez le temps de rassembler tous les documents nécessaires à la signature de l'acte de vente devant un notaire. Néanmoins, il faut savoir que vous n’aurez pas forcément la possibilité de vendre votre bien à n'importe qui. En effet, dans certains cas, il arrive qu'un bien immobilier soit soumis au droit de préemption. Pour savoir si c'est le cas de votre bien, vous pouvez consulter le Plan Local d'Urbanisme. Ce document est rédigé au niveau local et chaque commune dispose de son propre PLU. Il remplace officiellement le Plan d'Occupation des Sols depuis le 31 décembre 2020, bien que ce dernier ne soit plus utilisé depuis de nombreuses années dans la plupart des communes.

Maison

© Maison, photographe Pixabay, Pexels.

Pour pouvoir vendre un bien soumis au droit de préemption, il est nécessaire d'envoyer une déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption. Dans votre cas, il est fort probable que le titulaire du droit de préemption soit tout simplement la mairie dont dépend votre bien. Ainsi, c'est le droit de préemption urbain qui va s'appliquer et il sera donc nécessaire de suivre toute une procédure dans le but de vendre votre bien soit à la mairie soit à l'acheteur que vous aviez déjà potentiellement trouvé. Dans tous les cas, il est indispensable de remplir la déclaration d'intention d'aliéner, autrement, la collectivité titulaire du droit de préemption urbain sera en mesure de se retourner contre vous et la vente serait alors annulée.

Qu’est ce que la déclaration d’intention d’aliéner ? 

Il existe différents types de droit de préemption, ainsi, si vous envisagez de vous renseigner sur Internet à propos du droit de préemption urbain, veillez à ne pas le confondre avec le droit de préemption détenu pour un locataire par exemple. En effet, il faut savoir que si vous êtes locataire, dans le cas où le propriétaire du bien que vous occupez souhaiterait mettre ce dernier en vente, vous êtes prioritaire pour l’acheter.  

Notre astuce

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier en tant que propriétaire, lorsque le droit de préemption urbain s'applique, c'est la mairie (dans la plupart des cas) qui est prioritaire pour faire l'acquisition de votre terrain par exemple.

Pour pouvoir vendre un bien soumis au droit de préemption, il faut envoyer une déclaration d’intention d’aliéner. Il faut savoir que la DIA doit être rédigée selon des règles précises, c'est pour cette raison qu'il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour que celui-ci vous accompagne dans vos démarches et fasse apparaître toutes les motions nécessaires sur votre déclaration d'intention d'aliéner.

À partir du moment où vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, vous pouvez en disposer comme bon vous semble, tout en veillant toujours à respecter les différentes lois applicables dans votre situation. Si votre bien est assujetti au droit de préemption urbain, vous serez dans l'obligation de remplir une déclaration d'intention d'aliéner et d'envoyer cette dernière au titulaire du droit de préemption.

Tout savoir sur le droit de préemption urbain 

Dans le but de développer des projets urbains d'intérêt général, une commune peut décider que certaines zones de son territoire seront assujetties au droit de préemption urbain. Ainsi, en tant que propriétaire, si vous souhaitez mettre en vente votre bien, vous aurez l'obligation d'envoyer au préalable une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie afin que celle-ci ait la possibilité de faire l'acquisition de votre bien. Dans le cas où la mairie souhaiterait effectivement acheter votre bien immobilier, vous n'aurez pas la possibilité de le vendre à la personne de votre choix et serez dans l'obligation de le vendre à la mairie. Néanmoins, certaines subtilités existent, par exemple, il est possible d'annuler la vente avant que la mairie ne donne une réponse à votre déclaration d'intention d'aliéner. Par ailleurs, il faut savoir que pour acheter votre bien, la mairie doit être en mesure de prouver qu'elle aura l'utilité de ce dernier. Elle doit en effet utiliser ce bien nouvellement acquis pour développer un projet d'intérêt public. 

À quoi sert la déclaration d'intention d’aliéner ? 

À partir du moment où vous envisagez de vendre un bien qui est assujetti au droit de préemption urbain, vous êtes dans l'obligation d'envoyer une déclaration d'intention d'aliéner au titulaire de ce droit de préemption. Grâce à cette déclaration, vous offrez la possibilité au titulaire du droit de préemption d'acheter le bien que vous souhaitez vendre. Envoyer une déclaration d'intention d'aliéner est obligatoire dans la mesure où l'existence du droit de préemption urbain ne peut pas être remise en cause. En effet, la décision de placer certaines parcelles dans des zones où le droit de préemption s'applique revient à la commune, il n'est pas possible de vendre un bien qui serait situé dans une telle zone sans envoyer une déclaration d'intention d'aliéner. Une fois la DIA reçue par le titulaire du droit de préemption, ce dernier peut choisir d'acheter le bien ou renoncer à son acquisition, mais il peut également chercher à négocier les modalités de la vente et le prix d'achat du bien.

De manière générale, le droit de préemption existe dans le but de permettre à des collectivités de préserver le patrimoine naturel mais également de mettre en place des projets d'intérêt collectif. Par exemple, une mairie peut tout à fait envisager de construire des logements sociaux sur un terrain qui serait pour le moment assujetti au droit de préemption urbain.

Est-il obligatoire de rédiger une déclaration d’intention d’aliéner ? 

 À compter du moment où votre bien est assujetti au droit de préemption urbain, vous avez l'obligation de rédiger une déclaration d'intention d'aliéner et d'envoyer cette dernière au titulaire du droit de préemption. Si vous n'envoyez pas cette déclaration d'intention d'aliéner, et que vous vendez votre bien à une autre personne que celle titulaire du droit de préemption, l'acte de vente pourra être annulé. En effet, vous êtes légalement tenu d'informer le titulaire du droit de préemption de la mise en vente d'un bien.

Qui peut remplir la déclaration d’intention d’aliéner ? 

Pour rédiger une déclaration d'intention d'aliéner, il est nécessaire de disposer de nombreuses compétences. En effet, différentes motions doivent figurer sur la déclaration d'intention d'aliéner, dans le cas où cette dernière ne serait pas remplie correctement, vous devrez en rédiger une nouvelle puisque la première ne serait pas recevable légalement.

Pouvez- vous rédiger vous-même la déclaration d’intention d’aliéner ? 

En théorie, vous êtes autorisé à rédiger la déclaration d'intention d'aliéner. Néanmoins, il faut savoir que vous devrez faire apparaître différentes informations sur ce document, par ailleurs, il est nécessaire de suivre une procédure stricte pour envoyer la déclaration d'intention d'aliéner. C'est pour cette raison qu'il est fortement recommandé au propriétaire du bien assujetti au droit de préemption urbain souhaitant vendre ce dernier de faire appel à un professionnel pour qu'il l’accompagne tout au long de la procédure.

Pourquoi faire appel à un notaire ? 

Le professionnel le plus à même de rédiger une déclaration d'intention d'aliéner est le notaire. En effet, il s'agit là d'un professionnel qui sera par la suite amené à vous accompagner tout au long de la vente de votre bien puisque c'est devant lui que vous signerez l'acte de vente officiel. En faisant appel à un notaire, vous vous assurez que toutes les procédures sont réalisées dans les délais impartis, par ailleurs, vous aurez la certitude que votre déclaration d'intention d'aliéner sera remplie correctement. Lorsque vous recevrez une réponse de la part du titulaire du droit de préemption, vous devrez encore une fois faire appel à un notaire pour que celui-ci vous explique les différentes options qui s'offrent à vous et les démarches à suivre.

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De combien de temps dispose la collectivité concernée pour répondre ? 

Une fois que vous aurez envoyé votre déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption urbain, il vous faudra patienter durant plusieurs mois maximum avant d'obtenir une réponse, que celle-ci soit positive ou négative.

Un délai court pour répondre à une déclaration d’aliéner 

De manière générale, à partir du moment où elle reçoit la déclaration d'intention d'aliéner, la collectivité dispose de deux mois pour vous donner une réponse. Il faut savoir que si la collectivité demande des documents supplémentaires, le temps de réponse pourra être légalement rallongé

Le cas des terrains situés dans des zones naturelles sensibles 

Si votre bien est situé dans un espace naturel sensible, un droit de préemption différent s'applique. Alors, ce n'est pas la mairie qui va disposer du droit de préemption mais le département. Si vous souhaitez vendre votre bien, le département pourra en faire l'acquisition avant tout autre acheteur. L'objectif du droit de préemption sur les espaces naturels sensibles est de protéger au maximum l'environnement et l'écosystème de certaines régions. Dans ce cas précis, le département disposera non pas de deux mais de trois mois pour donner une réponse lorsque vous lui enverrez votre déclaration d'intention d'aliéner.

Les réponses qui peuvent être données suite à la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner 

Une fois que vous aurez envoyé votre déclaration d'intention d'aliéner à la collectivité chargée de vous donner une réponse, vous devrez patienter deux à trois mois. Durant ce laps de temps, la mairie pourra vous donner différents types de réponse. Si elle est intéressée par votre bien immobilier, elle pourra vous faire une proposition d'achat. Dans ce cas, vous ne pourrez pas refuser la vente, mais il faut que la mairie soit en mesure de mettre en place un projet d'intérêt collectif. Pour que la mairie puisse disposer de votre bien, il faut que le paiement ait été effectué, ce dernier doit survenir dans les quatre mois qui suivront l'accord qui aura été passé entre vous. Durant ce laps de temps, vous pourrez toujours jouir de votre bien puisque vous en serez toujours légalement propriétaire.

Si la mairie n'est pas en mesure de proposer un projet d'intérêt collectif, elle peut tout simplement renoncer à acquérir votre bien. Sachez que si, dans les deux mois qui suivent l'envoi de votre déclaration d'intention d'aliéner, vous ne recevez pas de réponse de la mairie, cela vaut pour une renonciation.

Enfin, il est possible que la mairie se montre intéressée par l'achat de votre bien mais qu'elle tente de négocier les conditions de la vente. Par exemple, il est possible qu'elle vous propose une somme inférieure à celle que vous demandez. Si vous parvenez à trouver un accord, la vente pourra être validée devant un notaire. Autrement, le dossier sera transmis au juge du Tribunal de Grande Instance qui se chargera de réaliser une estimation de votre bien. Par la suite, la mairie pourra soit accepter l'offre soit renoncer à l'achat de votre bien. De votre côté, vous pourrez également accepter ou renoncer à vendre votre bien.

Si vous renoncez à la vente de votre bien, vous devrez, dans le futur, réaliser une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner. Dans le cas où la mairie renoncerait à faire l'acquisition de votre bien, elle ne pourrait plus faire valoir son droit de préemption à votre encontre durant une durée de cinq ans.

Quels sont les avantages du droit de préemption ?

Le droit de préemption existe pour de multiples raisons, dans le cas du droit de préemption urbain, cela va donner la possibilité à la mairie de s'enquérir de la composition sociologique de la ville mais également de l'attractivité de cette dernière.

Une façon pour la collectivité de s’enquérir des prix de l’immobilier 

Grâce au droit de préemption, la mairie peut acheter des biens qui pourraient lui servir pour mettre en place des projets d'intérêt collectif. Toutefois, le droit de préemption sera également utile pour le maire, dans la mesure où celui-ci pourra s'enquérir des prix du marché de l'immobilier sur le territoire de sa commune.

Un outil utile pour évaluer l’attractivité d’une ville 

Sur une déclaration d'intention d'aliéner figurent le nom et l'adresse de l'acheteur potentiel du bien qui est soumis au droit de préemption urbain. Ainsi, la mairie peut connaître la commune d'origine de l'acheteur potentiel, ce qui pourra lui donner une indication sur l'attractivité de la commune. 

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