Pourquoi chercher à savoir si un terrain est constructible ?

Si vous êtes l'heureux propriétaire d'un terrain, il peut se révéler utile de connaître sa nature, c'est à dire de savoir s'il est ou non constructible. En effet, cela va avoir une grande influence sur sa valeur de manière générale, ce qui est important dans le cas où vous souhaiteriez le vendre par exemple.

Lorsqu'un terrain est constructible légalement et dans les faits, cela signifie qu'il est possible de faire construire des bâtiments dessus, dans la mesure où ces derniers respectent les règles présentes sur les différents documents d'urbanisme. Il arrive qu'un terrain ne soit pas encore constructible dans les faits, comme nous le verrons par la suite, mais cela ne signifie pas qu'il possède une faible valeur. Vous devez prendre le temps de consulter tous les documents présents dans votre mairie ou encore sur Internet afin de connaître au mieux la situation de votre bien. Le fait d'ouvrir le dialogue avec la mairie dont dépend votre terrain sera également utile car cela vous permettra de connaître ses projets en matière d'urbanisation. Vous pouvez en effet voir votre terrain prendre de la valeur si jamais des bâtiments publics doivent être construits à proximité dans les années à venir.

demande de permis de construire sera plus simple à remplir. Les zones urbaines sont concentrées autour des villes et villages et les englobent. Un terrain en zone urbaine est viable par définition, cela signifie que les divers raccordements permettant de le relier aux voies de communication ainsi qu'à l'eau et à l'électricité ont déjà été réalisés.

Il se peut que votre terrain soit situé en zone à urbaniser, c'est à dire en zone AU, dans ce cas, il vous faudra patienter quelques mois ou plus certainement quelques années avant que les raccordements nécessaires à sa viabilisation soient effectués. Vous pouvez effectuer une demande de révision du PLU, surtout si votre parcelle est en zone AU1, c'est à dire en zone à urbaniser en priorité. Si vous effectuez vous-même les travaux de viabilisation, vous pouvez également espérer voir la zone dans laquelle se trouve votre terrain évoluer. En revanche, notez bien qu'un terrain se trouvant en zone AU2 n'est pas une priorité absolue pour la mairie, qui risque de vous faire patienter de longues années avant de réaliser les travaux car ces zones sont relativement éloignées des zones urbaines.

En revanche, peu d'espoir pour les terrains se trouvant dans une zone agricole, dite A. En effet, les zones agricoles sont protégées car elles sont au cœur de l'économie française. Vous pourrez seulement obtenir un permis de construire pour un bâtiment agricole indispensable à l'exploitation de la parcelle ou des parcelles voisines.

En ce qui concerne les zones naturelles et forestières, elles sont également protégées et seul un changement au niveau des directives nationales peut en modifier les limites. Encore une fois, vous pourrez peut-être obtenir une dérogation, dans le but cette fois de faire construire un bâtiment dédié à l'exploitation forestière.

Notez que le PLU va également exclure certaines parcelles des zones constructibles, notamment celles situées en zones inondables ou encore près de falaises. De manière générale, lorsque des catastrophes naturelles sont à craindre, certaines zones deviennent non-constructibles de manière définitive.

Le cadastre

Pour connaître les limites de votre terrain, il vous faudra vous référer au cadastre et aux plans qu'il contient. Ce document peut être consulté en mairie ou encore sur Internet. Il vous faudra certainement faire appel à un géomètre afin de baliser votre terrain en fonction de ses limites réelles, car il arrive parfois qu'avec le temps, elles aient évolué sans prendre en compte les données des plans originaux.

La carte communale

Certaines petites communes ne disposent pas d'un PLU ni même de son ancêtre, le POS. Dans ce cas, vous devrez consulter la carte communale, où apparaissent les zones constructibles par exemple. Vous devrez toutefois prendre soin de coupler les informations de la carte communale avec celles du RNU afin de monter un dossier des plus précis.

Le RNU

Lorsque la commune dont dépend votre terrain ne dispose pas d'un PLU, c'est au sein du Règlement National d'Urbanisme que vous trouverez toutes les informations dont vous avez besoin. Notez que ce document est national, par conséquent, il vous faudra certainement demander des précisions à la mairie. Notez par ailleurs que les recours peuvent s'appuyer sur les données sur RNU, il convient donc de les prendre en compte même si un PLU est disponible.

Le certificat d'urbanisme

Pour réaliser une demande de permis de construire, le plus simple va certainement être de demander à la mairie un certificat d'urbanisme. Ce document contient toutes les informations relatives à votre terrain, notamment en ce qui concerne sa nature ainsi que les différents raccordements déjà effectués. Vous pourrez vous servir de ce document durant 18 mois.

Quelles sont les limites qui peuvent être appliquées aux bâtiments ?

Ce n'est pas parce que votre terrain est constructible dans les faits et légalement que vous pourrez obtenir un permis de construire de manière automatique. En effet, vous allez devoir réaliser ou faire faire de nombreux plans des bâtiments à venir. Ils devront correspondre aux indications et restrictions notifiées dans les documents d'urbanisme, notamment dans le PLU. En cas de non-respect de ces règles, votre demande peut être refusée ou bien des recours pourront être facilement déposés.

Un style architectural qui doit être respecté

Certains quartiers, au sein des villes, sont reconnus pour leur style architectural particulier. Il convient donc de respecter ce dernier sur les plans des futurs bâtiments qui viendront prendre place au milieu des autres. Cela peut aller d'une couleur qui doit être appliquée sur les murs au style de la toiture. Par exemple, pour préserver l'harmonie d'un quartier historique, il ne sera pas possible de faire construire en respectant les codes de l'architecture moderne.

Des distances à ne pas négliger

Le respect de la vie privée de vos voisins est très important, c'est pourquoi les bâtiments que vous envisagez de faire construire ne devront pas se trouver à moins d'une certaine distance des habitations voisines. Ces distances devront figurer sur les plans que vous proposerez à la mairie dans le but d'obtenir un permis de construire.

Par ailleurs, sachez qu'un terrain se trouvant en zone urbaine peut ne pas être constructible s'il ne respecte pas une surface minimale. C'est une donnée qui sera prise en compte, que ce soit pour évaluer la valeur du bien ou lors de l'étude de la demande de permis de construire.

Des constructions réglementées par leur nature

Il est important de noter que certains types de bâtiments ne peuvent être construits n'importe où. Cela vaut par exemple pour les usines ou encore les centrales nucléaires. De même, vous ne pourrez pas obtenir un permis de construire si des bâtiments de ce type se trouvent à moins d'une certaine distance et ce afin de répondre aux réglementations sanitaires notamment. Cette réglementation a particulièrement été mise en avant à la fin de la Seconde Guerre mondiale avec l'apparition du RNU.

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