Existe-t-il une réglementation spécifique qui concerne la superficie minimale pour faire construire sur un terrain ?

Il est important de prendre connaissance des différentes réglementations qui encadrent la construction de bâtiments sur un terrain avant de déposer une demande de permis de construire. En effet, les plans qui seront présents au sein de la demande doivent respecter toutes les réglementations qui se trouvent à l'heure actuelle au sein du plan local d'urbanisme. C'est en effet ce document qui remplace le plan d'occupation des sols depuis plusieurs années maintenant. Alors que certains POS étaient encore valides récemment, ce n'est plus le cas depuis le 31 décembre 2020.

Il faut savoir que les terrains dotés d’une grande superficie sont de plus en plus rares à l'heure actuelle. En effet, l’urbanisation du territoire a été importante ces dernières années. Cela explique en partie pourquoi certains terrains agricoles peuvent devenir constructibles progressivement. En fonction de l'orientation politique du gouvernement en place, des décisions peuvent être prises afin de modifier la réglementation présente au sein des différents documents d'urbanisme. Néanmoins, certaines zones demeurent protégées en raison de leur écosystème unique ou fragile. Toutes les zones agricoles ne sont pas vouées à devenir constructibles, l'économie du pays tout entier repose en grande partie sur l'agriculture, que ce soit au niveau local ou dans le but de réaliser des exportations.

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Il est important de prendre connaissance des différentes réglementations qui encadrent la construction de bâtiments sur un terrain avant de déposer une demande de permis de construire. En effet, les plans qui seront présents au sein de la demande doivent respecter toutes les réglementations qui se trouvent à l'heure actuelle au sein du plan local d'urbanisme. C'est en effet ce document qui remplace le plan d'occupation des sols depuis plusieurs années maintenant. Alors que certains POS étaient encore valides récemment, ce n'est plus le cas depuis le 31 décembre 2020.

Tout savoir sur le Plan d’Occupation des Sols 

Même si le plan d'occupation des sols n'est plus d'actualité à l'heure actuelle, il a toutefois été un document très important pour réguler l'organisation du territoire en France durant plusieurs décennies. Instauré dans les années 60, il a fallu beaucoup de temps avant que ce document soit utilisé dans les différentes communes du territoire. Son but était de limiter au maximum la construction de logements insalubres en réponse à la demande de logements liée à la croissance démographique engendrée par les Trentes Glorieuses.C'est au début des années 2000 que ce document est devenu officiellement obsolète et voué à être remplacé par le plan local d'urbanisme.

Les réglementations du POS

Lorsqu'un particulier ou une administration décidait de déposer une demande de permis de construire, le plan d'occupation des sols était le document de référence afin de statuer sur la légitimité de la demande et sa recevabilité. Grâce au plan d'occupation des sols, il était possible de connaître la zone au sein de laquelle se trouvait son terrain. En effet, de la même façon que le plan local d'urbanisme permet de déterminer si une parcelle se trouve en zone constructible ou non, le plan d'occupation des sols plaçait certains terrains dans des zones agricoles, d'autres dans des zones protégées et enfin certains dans des zones urbaines.

Le Coefficient d’Occupation des Sols

Au sein du Plan d'Occupation des Sols, on pouvait trouver le coefficient d'occupation des sols qui était utile pour les propriétaires désireux de faire construire un bâtiment sur leur terrain. En effet, le COS était défini en fonction de certains critères liés à la commune toute entière. Grâce à ce coefficient, il était possible de déterminer la superficie minimale dont devait disposer un terrain pour être officiellement constructible. Il était donc possible d'adapter la taille du bâtiment à venir en fonction de ce coefficient. Naturellement, en fonction de si la commune se trouvait dans une zone urbaine ou dans une zone rurale, le coefficient d'occupation des sols n'était pas le même. Il est en effet plus difficile de trouver un terrain doté d'une superficie importante dans les zones urbaines que dans les zones rurales.

Les raisons de la disparition du POS

Au début des années 2000, il est devenu impératif de faire évoluer le plan d'occupation des sols. Cela s’est traduit par une mise en place du plan local d'urbanisme, le PLU, qui répond notamment à des problématiques qui n'existaient pas lors de la création du POS. L'écologie est en effet à l'heure actuelle une problématique importante pour les différents gouvernements qui se succèdent en France. C'est pour cette raison que la protection de certaines zones dotées d'un écosystème fragile ou unique se doit d'être notifié au sein des différents plans liés à l'urbanisation du territoire. Le coefficient d'occupation des sols a disparu en même temps que le plan d'occupation des sols. En effet, il ne répondait plus aux différentes problématiques actuelles et a été remplacé par différentes réglementations qui permettent de connaître la superficie dont doit disposer un terrain afin d'être constructible.

Les nouvelles réglementations à propos de la superficie d’un terrain

Bien que le coefficient d'occupation des sols ait disparu, il est toujours nécessaire de consulter différents documents liés à l'organisation du territoire afin de connaître les critères à respecter pour qu'un terrain soit constructible légalement et dans les faits. Les informations qui sont présentes au sein des différents documents que nous aborderons par la suite permettent de connaître la superficie dont doit disposer un terrain pour être constructible.

La loi Alur, à l’origine de quelques changements

Depuis que la loi Alur a été adoptée en 2014 et qu'elle est appliquée, il n'est plus possible pour les communes de fixer un coefficient d'occupation des sols pour réglementer la superficie d’un terrain pouvant accueillir un bâtiment. Ainsi, pour refuser une demande de permis de construire, les personnes chargées d'étudier la demande ne peuvent plus se baser sur le COS. Néanmoins, les bâtiments qui seront construits doivent toujours respecter certaines données. Ils ne peuvent pas se trouver à moins d’une certaine distance des bâtiments déjà construits sur les terrains voisins par exemple. De plus, ils doivent respecter une certaine hauteur maximale. En fonction de ces données, il n'est pas possible de construire un bâtiment dépassant une certaine surface au sol pour des raisons architecturales. En effet, pour qu'un bâtiment soit suffisamment solide et résistant au fil des années, il se doit d'être parfaitement équilibré entre la surface occupée au sol et sa hauteur.

Les documents à consulter pour obtenir des précisions

Les communes sont à l'heure actuelle dotées de différents documents permettant de connaître les réglementations à respecter pour faire construire un bâtiment sur un terrain dont on est propriétaire. La plupart du temps, il est commun de trouver un plan local d'urbanisme dans une mairie. C'est en effet ce document qui remplace à l'heure actuelle le plan d'occupation des sols. Grâce au plan local d'urbanisme, il est possible de connaître la zone dans laquelle se trouve son terrain. Si les plans sont très importants au sein du plan local d'urbanisme, les différentes réglementations à respecter ne le sont pas moins. En effet, au sein de ce document, il est possible de connaître la distance à respecter entre deux bâtiments ou encore la hauteur maximale de ces derniers. Le plan local d'urbanisme permet également de s'informer quant à la distance qui doit séparer un bâtiment neuf d’un bâtiment historique ou encore d'un paysage d'exception.

Certaines communes, trop petites, ne disposent pas d'un plan local d'urbanisme. Dans ce cas-là, il sera nécessaire de se référer au règlement national d'urbanisme ainsi qu'à la carte communale. Ces deux documents s'avèrent moins précis mais permettent toutefois de connaître les réglementations à respecter au sein de la commune.

Comment trouver un terrain respectant les règles ?

Aujourd'hui, il peut s'avérer compliqué de trouver un terrain doté d'une superficie très importante. En effet, la plupart des terrains qui sont constructibles sont détenus par des promoteurs ou par des particuliers souhaitant faire construire dessus. Toutefois, différentes stratégies peuvent être mises en place afin de trouver rapidement un terrain qui soit constructible et suffisamment grand pour accueillir votre projet immobilier.

Prendre le temps de consulter les annonces sur Internet

Dans un premier temps, la meilleure chose que vous puissiez faire est de passer du temps à consulter les différentes annonces qui sont postées sur Internet. En effet, il n'est pas rare de voir des particuliers vendre un terrain qui pourrait potentiellement correspondre à ce que vous cherchez. Il est toutefois indispensable de prendre le temps de consulter le cadastre ainsi que le plan local d'urbanisme de la commune au sein de laquelle se trouve ce terrain afin de connaître les restrictions qui existent en matière d'urbanisation.

Faire appel à une agence de professionnels

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Si vous rencontrez des difficultés à trouver un terrain à acheter directement à un particulier, il est possible de passer par une agence de professionnels spécialisés dans la vente de terrain. Une fois que vous aurez établi la liste des critères que doit respecter le terrain que vous souhaitez acheter, il vous suffira de patienter jusqu'à ce que ces professionnels vous fassent différentes propositions. Cela vous permettra de gagner du temps mais ces recherches auront un coût parfois non négligeable.

Opter pour l’achat d’un bien immobilier via un promoteur

Si votre objectif est de faire construire une maison dans le but de disposer d'un logement neuf et respectant les dernières normes de construction, il se peut que vous ayez du mal à trouver le terrain parfait. En revanche, en faisant appel à un promoteur immobilier, vous pouvez tout à fait trouver une maison à acheter sur plans qui conviendra à vos attentes. En fonction de la région dans laquelle vous souhaitez vous installer, il s'agira peut-être de la manière la plus simple de trouver un logement qui corresponde à vos attentes.

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Des terrains qui peuvent devenir constructibles dans le futur

Comme nous l'avons dit précédemment, en fonction du gouvernement en place, certaines décisions peuvent être prises afin de rendre constructibles certains terrains qui ne l'étaient pas jusqu'à présent. Par exemple, certains terrains agricoles peuvent devenir constructibles dans les mois où les années à venir en raison d'une pénurie de terrains constructibles dans certaines régions.

Un terrain agricole doté d’une grande superficie

Les terrains agricoles sont ceux qui à l'heure actuelle disposent de la plus grande superficie. Il arrive parfois que les terrains placés dans des zones agricoles soient plus tard placés dans une zone à urbaniser. Il est même possible que cela soit déjà le cas en raison du fait qu'un terrain puisse se trouver dans différentes zones en même temps. En prenant le temps de vous renseigner, vous aurez peut-être connaissance des projets du gouvernement ou encore de la mairie en matière d'urbanisation du territoire et saurez si un terrain agricole va devenir constructible prochainement.

Les terrains qui deviendront prochainement constructibles

Sur le plan local d'urbanisme se trouvent les différentes zones dans lesquelles sont réparties les parcelles qui composent le territoire d'une commune. Plutôt que de rechercher un terrain qui est déjà constructible légalement et dans les faits et donc placé en zone urbaine, vous pouvez tenter de trouver un terrain qui se trouverait à l'heure actuelle en zone à urbaniser. Dans ce cas, il sera bien souvent nécessaire de le viabiliser mais cela peut vous permettre d'acheter un terrain moins cher que s'il était placé en zone urbaine

Les modifications sur les documents liés à l’urbanisation du territoire

Si vous avez en votre possession un terrain situé dans une zone à urbaniser, vous pouvez compter sur les modifications réalisées chaque année au niveau du plan local d'urbanisme afin de voir votre terrain placé prochainement dans une zone urbaine. Il peut être intéressant de se renseigner auprès de la mairie afin de connaître ses projets en la matière, cela peut vous éviter d'avoir à viabiliser vous-même votre terrain.

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