Quelles sont les données à prendre en compte pour dessiner un plan de masse ?

Si vous envisagez de faire construire un bâtiment sur un terrain vous appartenant, il va être nécessaire de réaliser une demande de permis de construire. Celle-ci sera déposée en mairie et étudiée par différents agents qui vérifient que toutes les données présentes au sein de la demande de permis de construire respectent les différentes réglementations présentes au sein des documents d'urbanisme de la commune. Dans certains cas, il arrive que les agents de la mairie doivent se référer aux documents d'urbanisme nationaux, comme nous le verrons par la suite, cela demeure aujourd'hui très rare.

Néanmoins, dans la mesure où vous souhaiteriez déposer une demande de permis de construire, il sera nécessaire de faire appel à différents professionnels car quel que soit le document d'urbanisme que vous aurez besoin d'étudier, les données présentes dans ces derniers sont parfois complexes. Par ailleurs, des mesures devront être effectuées sur votre terrain et des plans devront être dessinés pour que votre demande de permis de construire soit recevable.

Plan de masse
© Plan, photographe Tima Miroshnichenko, Pexels.com

Parmi les documents qui devront être fournis dans la demande de permis de construire, on retrouve notamment le plan de masse. Ce document se découpe en deux parties, qui doivent en partie être scrupuleusement identiques et représenter à la perfection les diverses installations présentes sur votre terrain. Pour réaliser les plans, il est nécessaire de faire appel à un architecte afin que toutes les données nécessaires soient prises en compte pour que votre projet soit accepté par la mairie. Si l’urbanisation du territoire en France est à ce point encadrée, c'est en grande partie pour préserver l'environnement mais également la santé humaine. En effet, le fait de laisser les propriétaires construire sur leur terrain de façon aléatoire peut présenter un risque pour la santé et la vie humaine dans la mesure où les bâtiments construits seraient par exemple insalubres.

Par ailleurs, l'environnement doit être protégé à l'heure actuelle, c'est pour cela qu'il n'est pas possible de faire construire dans certaines zones. On notera également que certains bâtiments ne peuvent être construits dans des quartiers ou encore des villes classés au patrimoine historique. D'autres réglementations existent, afin de limiter la hauteur des bâtiments qui seront construits notamment. Toutes les informations que vous avez besoin de connaître avant de mettre en place votre projet sont présentées au sein des documents d'urbanisme que nous aborderons par la suite.

Comment se compose un plan de masse ? 

On trouve différents types de données au sein d'un plan de masse. En effet, deux plans distincts forment le plan de masse, qui sera étudié par les agents de la mairie dans le cadre d'une demande de permis de construire. Encore une fois, rappelons que le plan de masse doit être dessiné par un professionnel dans la mesure où vous ne disposeriez pas des compétences nécessaires pour le réaliser vous-même.

Un document qui permet de visualiser les modifications à venir 

Le premier document que l'on trouve dans le plan de masse va représenter votre terrain en l'état actuel. Ainsi, vous devrez faire apparaître sur le plan de masse tous les bâtiments qui ont été construits sur votre terrain, les différents aménagements extérieurs comme les terrasses, les piscines ou encore les petites cabanes servant d'abris jardin par exemple. Les arbres devront également être représentés sur le plan de masse. On notera également que les différentes limites de votre terrain, si elles sont symbolisées par des clôtures ou encore des murs, doivent figurer sur le plan de masse initial. Les différents raccordements, que ce soit à l'eau courante ou encore à l'électricité voire même aux voiries, doivent être symbolisés sur le plan de masse. Ce premier document va servir à la mairie de repère afin de pouvoir plus facilement visualiser les aménagements que vous comptez réaliser par la suite.

C'est ainsi que nous en revenons au second plan qui se trouve dans le document du plan de masse. Sur ce document, vous devrez représenter à l'identique les données présentes sur le premier document en y ajoutant les différents aménagements que vous souhaitez réaliser à travers votre demande de permis de construire. Votre deuxième plan devra prendre en considération les différentes restrictions présentes au sein des différents documents d'urbanisme et que nous aborderons par la suite. Sachez que pour réaliser une demande de permis de construire, vous devez fournir différentes photographies. Il sera nécessaire de notifier sur le plan de masse l'endroit exact d'où ont été prises ces photographies. Cela permettra aux agents de la mairie de mieux se représenter le terrain sans avoir à se déplacer.

Comment dessiner un plan de masse ? 

Un plan de masse va être dessiné à l'échelle mais notez bien que toutes les dimensions exactes doivent figurer sur ce document. Ainsi, il sera nécessaire de prendre différentes mesures et c'est à ce moment précis que le fait de faire appel à des professionnels peut se révéler très utile. Dans le cas où certains éléments auraient été oubliés sur le plan de masse, votre demande de permis de construire pour tout simplement être refusée. C'est en grande partie pour cette raison qu'il va se révéler intéressant de faire appel à un architecte, ce professionnel sait parfaitement comment dessiner un plan de masse et peut vous accompagner du mieux possible dans vos démarches. D'autres professionnels peuvent vous aider, dans la mesure où ils seraient qualifiés en dessin et en urbanisme. En effet, les documents d'urbanisme sont relativement complexes et il est nécessaire de disposer de certaines compétences afin de les analyser de la meilleure façon possible.

Quels sont les documents à utiliser pour réaliser un plan de masse ? 

Pour réaliser votre plan de masse, vous devrez utiliser les différents documents d'urbanisme mis à votre disposition par la mairie. Certains documents sont donc consultables au sein de la mairie mais d'autres peuvent également être téléchargés sur Internet en passant par le site officiel recensant tous les cadastres de France par exemple.

Le Plan Local d’Urbanisme 

Depuis le début des années 2000, le plan local d'urbanisme est le document de référence pour la plupart des communes de France. Ce document remplace le plan d'occupation des sols, qui n'est plus valable depuis le 31 décembre 2020. Au sein du plan local d'urbanisme, vous aurez la possibilité de prendre connaissance de très nombreuses données. Avant même de réaliser votre demande de permis de construire, vous pouvez utiliser ce document afin de prendre connaissance de là où des zones au sein desquelles se trouve votre terrain. Si votre parcelle est située en zone urbaine, vous pourrez déposer une demande de permis de construire en respectant bien toutes les réglementations situées au sein du document. En revanche, si votre terrain se trouve dans une autre zone, d'autres démarches devront être accomplies avant de réaliser une demande de permis de construire.

En ce qui concerne le rapport entre le plan local d'urbanisme et le plan de masse, il est très important. En effet, au sein du plan local d'urbanisme, vous pouvez prendre connaissance de la hauteur maximale des bâtiments ou encore de la distance qui doit séparer un bâtiment prochainement construit des bâtiments déjà construits sur les parcelles voisines. Par ailleurs, certaines restrictions peuvent être présentes au sein du plan local d'urbanisme, cela signifie que vous ne pourrez par exemple pas construire à proximité d'un panorama d'exception ou encore d'un monument historique. Dans tous les cas, il convient de prendre connaissance de toutes les informations situées au sein du plan local d'urbanisme afin de ne pas réaliser une demande de permis de construire irrecevable.

Le Règlement National d’Urbanisme 

Il arrive, dans de rares cas, qu'une commune ne dispose pas encore d'un plan local d'urbanisme. Le plan d'occupation des sols n’étant plus valable depuis le 31 décembre 2020, il sera nécessaire de prendre en considération les données présentes au sein du règlement national d'urbanisme. Ce document est créé à l'échelle nationale et est par la suite appliqué au niveau local. Cela signifie que les différentes réglementations ne sont pas toujours adaptées aux conditions réelles. C'est pour cette raison que vous devez être entouré de différents professionnels afin qu'ils vous aident à analyser ce document. Vous pouvez demander des précisions à la mairie afin de savoir si votre projet semble viable ou non. Dans le cas où votre demande de permis de construire sera refusée par la mairie, cette dernière s’étant basée sur les données présentes au sein du règlement national d'urbanisme, vous aurez la possibilité de déposer un recours beaucoup plus simplement. En effet, le règlement national d’urbanisme étant moins précis que le plan local d'urbanisme, il est plus facile de le contester.

La carte communale 

Si, encore une fois, votre mairie ne dispose pas d'un plan local d'urbanisme, vous devrez utiliser la carte communale en plus du règlement national d'urbanisme. Ce document vous permettra de connaître avec un peu plus de précisions la zone dans laquelle se trouve votre terrain ainsi que les différentes réglementations qui doivent être respectées par votre projet immobilier.

Le plan cadastral 

Au sein du plan de masse, il sera nécessaire de faire apparaître les différentes limites de votre terrain ainsi que la superficie globale de votre parcelle. Pour connaître ces différentes informations, vous devrez prendre le temps de consulter le plan cadastral. Par ailleurs, le fait de faire appel géomètre expert sera indispensable dans la mesure où celui-ci pourra baliser votre terrain et vous aider à comprendre les différentes données situées dans le cadastre. Il est important de ne pas confondre les limites physiques actuelles de votre terrain avec les limites officielles. En effet, il est tout à fait possible que les barrières ou encore les murs qui sont présents autour de votre terrain ne soient pas les vraies limites de ce dernier.

Quels sont les autres documents à fournir pour une demande de permis de construire ?

Pour que votre demande de permis de construire soit recevable et examinée par la mairie, elle doit contenir de très nombreux documents en plus du plan de masse. 

Le plan de situation

Le plan de situation ne doit pas être confondu avec le plan de masse. Si le second permet aux agents de la mairie de visualiser les aménagements qui seront réalisés sur le terrain, le premier a pour but de situer le terrain au sein de la commune. C'est pour cette raison que les différentes parcelles situées aux alentours de votre terrain doivent être présentes sur le plan de situation.

Le plan de coupe 

Le plan de coupe a pour but de montrer les travaux qui seront réalisés tout en dessinant le terrain de profil. Cela permet notamment de visualiser plus facilement les volumes qui seront construits par la suite.

Notre astuce

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La notice de construction

La notice de construction va accompagner tous les plans. En effet, il s'agit d'un document explicatif au sein duquel vous aurez le devoir de développer au maximum votre projet et d'expliquer quels seront les matériaux choisis et les couleurs employées pour les différents éléments du bâtiment. Il s'agit tout simplement d'une présentation globale du projet.

Le plan des façades 

Pour que les agents de la mairie puissent prendre connaissance de la hauteur future de votre bâtiment, il est nécessaire de réaliser un plan des façades et des toitures. Cela permet notamment de représenter l'extérieur global de votre futur bâtiment.

Un document graphique permettant la visualisation du projet 

Le document graphique se doit d'être en 3D. Il permet aux agents de la mairie de mieux visualiser votre futur bâtiment. L'environnement de ce dernier doit également être présent au sein de ce document.

Des photographies du terrain et de l’environnement 

Comme cela fut dit plus haut, différentes photographies devront être prises afin que les agents de la mairie qui étudient votre demande de permis de construire puissent se représenter votre terrain dans son environnement. C'est pour cette raison que deux photographies différentes devant être fournies, la première permettant de faire apparaître les constructions présentes dans les alentours, la seconde donnant la possibilité de visualiser le terrain dans son environnement large.

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