Promoteur immobilier et syndic de copropriété : mode de fonctionnement

En copropriété neuve, le promoteur immobilier et le syndic sont liés. En effet, le promoteur désigne un syndic provisoire. Comment ce dernier est-il désigné et quel est son rôle ? On fait le point dans cet article

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© Logements en copropriété, photographe Ralph (Ravi) Kayden, Unsplash.com.

Promoteur immobilier et désignation du syndic provisoire

Toutes les copropriétés sont encadrées par la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C’est donc le cas pour une copropriété neuve. Bon à savoir : Un bâtiment neuf devient une copropriété à partir de la livraison des parties communes. Dans le cadre d’une livraison en tranches, la copropriété naît dès l’arrivage du premier lot. La loi de juillet 1965 précise que toute copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété. Il existe plusieurs types de syndic :

Le syndic professionnel : dans ce cas, les copropriétaires délèguent la gestion de la copropriété à un intermédiaire externe en échange du paiement d’honoraires.
À noter que le syndic professionnel facture également des frais annexes pour toute prestation non incluse dans son contrat tels que les frais de photocopies, les frais postaux ou encore la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ;


Le syndic bénévole : dans ce cas, un seul copropriétaire est élu en assemblée générale en qualité de syndic ;


Le syndic coopératif : ici, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic.

Dans le cadre d’une copropriété neuve, le promoteur immobilier nomme le syndic provisoire dès la naissance de la copropriété. Le syndic provisoire peut être désigné de plusieurs manières :

- Le promoteur mentionne le syndic provisoire dans une clause du règlement de copropriété ;

Bon à savoir : Le règlement de copropriété est un document qui dicte le fonctionnement de la copropriété. Il s’impose à tous les copropriétaires.

- Le promoteur obtient l’accord des copropriétaires pour désigner le syndic provisoire. Cette clause doit alors apparaître dans l’acte définitif de vente ;

- Le promoteur adjoint directement au contrat de vente de chaque lot, le contrat du syndic provisoire.

Quel est le rôle du syndic provisoire une fois désigné par le promoteur immobilier ?

Le syndic provisoire est nommé pour une durée d’un an durant laquelle il doit gérer la copropriété. À l’issue de son mandat, il est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale pour que les copropriétaires choisissent un syndic. Ils ont alors la possibilité de renouveler le syndic provisoire choisi par le promoteur ou d’en élire un nouveau.

Dans son année de mandat, le syndic provisoire doit également :

  • - Assurer la bonne tenue de l’immeuble ;
  • - Faire respecter le règlement de copropriété ;
  • - Représenter le syndicat des copropriétaires ;
  • - Tenir et mettre à jour les documents de la copropriété comme la fiche synthétique ou le carnet d’entretien ;
  • - Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
  • - Tenir la comptabilité au quotidien ;
  • - Recouvrer les charges impayées, le cas échéant ;
  • - Gérer les travaux, le cas échéant.

À noter que le syndic provisoire a également des missions propres aux copropriétés neuves. Il doit notamment :

  • - Immatriculer la copropriété en l’inscrivant au registre national des copropriétés (RNC).


Bon à savoir : Les informations transmises au registre sont notamment l’identité de la copropriété (nom, adresse, taille…), sa gouvernance (le syndic en place), ses données financières et les procédures judiciaires en cours le cas échéant. Une fois l’immatriculation effectuée, le syndic doit mettre à jour les données financières chaque année, au plus tard deux mois après l’assemblée générale où les comptes ont été approuvés.
Il peut également mettre à jour toute autre information si besoin.

  • - Activer les différents contrats fournisseurs : électricité, chauffage, fibre, etc. ;
  • - Dans un programme neuf, lorsque la construction du bâtiment est achevée, le promoteur organise la livraison des parties privatives et communes. Le syndic provisoire assiste à la livraison des parties communes et peut lever des réserves en cas de malfaçons. Cela permet d’activer les différentes garanties : garantie de parfait achèvement, garantie décennale, assurance dommages-ouvrage, etc.

Syndic provisoire et première assemblée générale

Comme vu précédemment, à l’issue de son mandat, le syndic provisoire doit convoquer la première assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée est très importante car c’est le moment où les copropriétaires peuvent choisir un nouveau syndic ou bien renouveler le syndic provisoire. Pour rappel, le mandat d’un syndic a une durée d’un à trois ans.

Pour donner plus de pouvoir aux copropriétaires et qu’ils puissent changer de syndic plus facilement, la loi Alur de 2014 stipule que le syndic provisoire est obligé de se mettre en concurrence. Cela signifie qu’il doit proposer au minimum un contrat de syndic aux copropriétaires, en plus du sien.

Malgré cette obligation, la loi ne prévoit aucune sanction si le syndic provisoire ne se met pas en concurrence. Heureusement, les copropriétaires peuvent également mettre des contrats de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour ce faire, ils doivent envoyer un courrier par recommandé avec accusé de réception au syndic provisoire en joignant le(s) contrat(s) retenu(s).

Bon à savoir : Nous vous conseillons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins 2 mois avant la date d’assemblée générale afin que votre demande soit prise en compte.

Le jour de l’assemblée, les copropriétaires élisent le syndic de copropriété à la majorité absolue. Cette majorité prend en compte les voix des copropriétaires absents, non-représentés ou abstentionnistes.

Bon à savoir : Si le syndic provisoire n’est pas renouvelé, il dispose d’un mois pour transmettre les archives de la copropriété au nouveau syndic et de trois mois pour transmettre l’état des comptes des copropriétaires après apurement.

Néanmoins, la désignation d’un syndic de copropriété n’est pas la seule résolution votée durant première assemblée générale de copropriété. Figurent également à l’ordre du jour :

  • - La nomination du conseil syndical et la durée de son mandat ;
  • - L’établissement du budget prévisionnel ;
  • - La souscription d’une assurance de responsabilité civile au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • - La date de la clôture des comptes ;
  • - L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

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