Pourquoi consulter le Règlement National d'Urbanisme ?

Lorsque l'on souhaite faire construire un bâtiment sur un terrain dont on est propriétaire, le plus complexe est alors de réaliser une demande de permis de construire. De très nombreux critères doivent être pris en compte et rassembler toutes les informations nécessaires peut relever du parcours du combattant en fonction de la commune dans laquelle se situe votre parcelle. Il arrive que certaines villes disposent seulement d'une carte communale et d'un RNU en ce qui concerne les documents liés à l'urbanisme, dans ce cas, il vous faudra redoubler d'ardeur et faire appel à un professionnel car exploiter les données va se révéler complexe. 

votre permis de construire. Pour rappel, un recours validé par la mairie ou le Préfet peut entraîner un retrait de votre permis de construire tandis qu'un recours porté devant le tribunal administratif peut non seulement vous faire perdre du temps mais aussi de l'argent si des travaux de démolition ou des modifications doivent être apportées au bâtiment déjà construit. L'idéal est par conséquent de limiter au mieux les recours en respectant toutes les règles. 

Le Règlement National d'Urbanisme, un document datant des années 50

Il y a une raison bien précise à la création du RNU, qui répondait au milieu du XXè siècle à des problématiques importantes, que ce soit au niveau de l'urbanisation ou de l'industrialisation. 

Un contexte d'après-guerre particulier 

Une fois la Seconde Guerre mondiale achevée, il était alors temps de reconstruire ce qui avait été détruit et de préparer le pays à l'arrivée d'une nouvelle génération, celle du Baby-Boom. Des logements devaient alors être construits, en plus de ceux nécessaires pour accueillir les adultes rescapés de la guerre. De plus, il fallait préparer l'arrivée sur le marché du travail de cette nouvelle génération, en construisant des usines notamment. Le début des Trente Glorieuses a également marqué un tournant pour tout le pays avec une industrialisation massive du territoire. Pour éviter toutes les dérives provoquées par une urbanisation rapide et non encadrées, le RNU a été créé. 

Un document créé pour limiter l'urbanisation sauvage 

Pour répondre à la demande émanant des citoyens comme des industriels, il était devenu capital de créer un document encadrant les nouvelles constructions. L'urbanisation diffuse ou sauvage aurait en effet entraîné la disparition partielle des zones agricoles et forestières, importantes pour l'économie du pays, mais également des zones naturelles qui font partie intégrante du patrimoine national. 

En plus de cela, le fait de construire sans suivre de règles aurait pu entraîner des problèmes sanitaires majeurs, par exemple si des logements avaient été construits près d'élevages ou encore d'usines polluantes. De plus, sans réglementation, les constructeurs auraient eu la possibilité de réaliser des bâtiments ne répondant pas à des normes précises et donc potentiellement dangereux pour la vie humaine. 

Enfin, il ne faut pas oublier que les grandes villes auraient pu chercher à s'agrandir, ce qui a été le cas d'ailleurs jusqu'à la mise en place du RNU. Les lointaines banlieues et périphéries des villes les plus importantes sont pour la plupart le résultat d'une urbanisation non maîtrisée avant l'instauration du RNU. Un développement rapide des lointaines banlieues est un danger pour les terres agricoles principalement mais aussi pour le territoire des plus petites communes et pour l'existence même des bourgs. 

Une évolution progressive du RNU 

Avec le temps, les problématiques ont évolué et ce document, créé à l'origine pour limiter l'urbanisation sauvage, est aujourd'hui un élément majeur de la préservation de l'environnement et des zones naturelles. Évidemment, il participe toujours à la lutte contre l'urbanisation diffuse et surtout dangereuse, en interdisant les constructions dans certaines zones jugées risquées en ce qui concerne les phénomènes naturels majeurs, comme les inondations. 

Consulter le RNU lors d'une demande de permis de construire 

Pour réaliser votre demande de permis de construire, vous aurez dans tous les cas besoin de consulter le RNU, mais ce sera encore plus important s'il s'agit du document d'urbanisme de référence dans votre commune. En effet, bien qu'il soit à l'origine un document à portée nationale, il arrive que certaines communes l'utilisent à défaut de disposer d'un PLU ou même d'un POS. 

Des Parties Actuellement Urbanisées complexes à interpréter 

Au sein du RNU, vous aurez accès à des cartes qui vous permettront de connaître, approximativement malheureusement, la nature de votre terrain. S'il se trouve dans une PAU, cela signifie qu'il est en théorie constructible, vous pouvez donc espérer obtenir un permis de construire rapidement. En revanche, dans le cas où votre parcelle se trouverait en dehors de cette zone, il vous faudra compter sur une dérogation pour obtenir un permis de construire. Notez que si la mairie dispose d'autres documents d'urbanisme, il va se révéler utile de les consulter afin d'obtenir des précisions en ce qui concerne la constructibilité de votre bien. 

Pour obtenir une dérogation, vous devrez répondre à plusieurs critères. Par exemple, si vous souhaitez faire construire un bâtiment d'utilité publique, abritant des logements sociaux ou des commerces, vous pouvez potentiellement obtenir un permis de construire. Il en va de même si votre parcelle agricole ou forestière nécessite des bâtiments spécifiques pour être exploitée. Enfin, notez que les bâtiments déjà construits mais situés en dehors des PAU peuvent parfois être agrandis ou modifiés grâce à une dérogation. 

Des règles nationales appliquées au niveau local 

Le RNU est un document national qui permet d'uniformiser l'urbanisation sur tout le territoire. Ainsi, même si les communes disposent d'une certaine liberté lors de l'élaboration du PLU ou du POS, elles sont tout de même tenues de respecter les règles présentes dans le RNU. Cela semble tout à fait logique puisqu’autrement, il deviendrait bien plus facile pour les tiers de se baser sur le RNU pour déposer un recours, étant donné le fait que les règles seraient alors différentes. 

Si le RNU est amené à évoluer, en raison d'un changement de politique par rapport à l'industrialisation du territoire par exemple, les documents comme le POS ou le PLU devront également être modifiés par les mairies. Cela explique pourquoi certains terrains autrefois placés en zone agricole par le PLU sont aujourd'hui en zone à urbaniser par exemple. 

Les documents qui vont venir compléter le RNU 

Fort heureusement, il existe des documents plus précis que le RNU, ce qui va rendre votre dossier de demande de permis de construire plus simple à remplir, sauf si la mairie de votre commune utilise le RNU et la carte communale comme documents de référence. Dans ce cas, le mieux que vous puissiez faire est de demander des éclaircissements à la mairie tout en faisant appel à un professionnel. 

Le PLU, un document aux données plus précises 

Le Plan Local d'Urbanisme est un document récent qui répondra à la majorité de vos interrogations. En effet, on y trouve de nombreuses données relatives au zonage du territoire de la commune mais également aux constructions elles-mêmes. En soit, le PLU est suffisamment complet pour vous permettre de remplir votre demande de permis de construire, mais il vaut mieux prendre le temps de consulter les autres documents car vous n'êtes pas à l'abri de données contradictoires qui permettraient aux tiers de déposer un recours. 

Sur le PLU, vous pourrez connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain. S'il est en zone urbaine, cela signifie qu'il est à la fois viable et constructible, ce qui est une excellente nouvelle ! Toutefois, vous pouvez également vous réjouir si votre terrain est en zone à urbaniser, bien qu'il vous faille patienter encore un peu avant qu'il soit considéré comme étant constructible dans les faits. Il existe deux types de zones à urbaniser, en AU1, votre terrain deviendra plus vite constructible légalement et dans les faits qu'en AU2 pour la simple et bonne raison qu'il est plus proche d'une zone urbaine dans le premier cas. 

Pour répondre aux problématiques du RNU, on trouve également dans le PLU des zones dîtes non constructibles, à savoir les zones agricoles, forestières et naturelles. Ces zones existent dans le but de protéger le patrimoine naturel du pays mais également le potentiel économique de celui-ci. Sans zones agricoles, les promoteurs et autres auraient la possibilité de faire construire sur des terrains pouvant être exploités pour assurer l'approvisionnement alimentaire de certaines denrées du pays et cela aurait des conséquences désastreuses sur l'économie de celui-ci. En fonction de l'orientation politique du gouvernement, on peut observer des modifications sur le RNU et donc le PLU, des zones agricoles devenant constructibles, mais cela reste exceptionnel. 

Notre astuce

Le PLU sera également déterminant lorsque vous devrez réaliser les plans de votre futur bâtiment. En effet, on y trouve des règles par rapport à la hauteur maximale des bâtiments dans une zone donnée, au style architectural dans un quartier, etc... Vous devrez également disposer d'une certaine surface constructible au sol pour espérer obtenir un permis de construire. Enfin, notez que les différents bâtiments doivent être séparés par une certaine distance. 

Le POS, un document ancien qui a encore de l'importance 

En même temps que fut créé le RNU, le POS vit le jour. Il était en effet important de proposer aux communes une solution pour rendre les informations du RNU plus adaptées à chaque situation. Aujourd'hui, le POS est un document peu exploité car il a été progressivement remplacé par le PLU et par le PLUi. Toutefois, il est possible que vous y soyez encore confronté dans les petites communes ainsi que dans les villes n'ayant pas encore adopté le PLU pour diverses raisons. 

Notez que le POS regorge d'informations utiles qui vous permettront de mieux comprendre les données du RNU. 

La carte communale, un document qui peut compléter le RNU

Si vous devez exploiter les informations du RNU à défaut de disposer d'un autre document plus précis, vous devrez coupler les informations qu'il contient avec celles de la carte communale. Celle-ci vous sera notamment utile pour comprendre la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Toutefois, notez que la carte communale ne dispose pas de nombreuses données en ce qui concerne les bâtiments eux-mêmes, il vous faudra donc vous en remettre à celles du RNU. 

Le cadastre, un document qui permet de vérifier les limites d'un terrain 

Pour pouvoir déterminer avec certitude la zone dans laquelle se trouve votre terrain, vous devrez prendre le temps de consulter le cadastre. Un géomètre pourra par ailleurs vous aider à délimiter votre terrain afin que vous puissiez remplir votre demande de permis de construire dans les meilleures conditions. 

Les autres documents que vous devez consulter

Pour compléter votre demande de permis de construire, vous aurez l'occasion de consulter des documents moins connus que le RNU ou le PLU mais qui se révéleront très utiles. Vous pourrez ainsi consulter des cartes relatives à la présence de carrières souterraines par exemple. En cas de présence avérée, il vous faudra faire appel à un professionnel qui évaluera les risques et donnera ou non son accord pour qu'une construction prenne place sur votre terrain. 

Il ne faut pas oublier de vous renseigner quant aux risques naturels sur votre terrain, notamment les inondations et les éboulements, cela peut vous mener à un refus de la part de votre mairie si les risques sont trop importants. 

Enfin, vous noterez également l'existence de documents permettant de préserver l'écosystème rare de certaines régions, notamment à travers les zones Natura 2000. Ces dernières sont protégées et si votre terrain se trouve dans l'une d'entre elles, il sera par définition non constructible. 

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