Pourquoi faut-il purger un permis de construire ?

La plus grande peur de tous ceux qui envisagent de faire construire un bâtiment sur un terrain en leur possession est sans doute de devoir affronter un recours. En effet, en France, une fois la demande de permis de construire déposée, le maire va examiner celle-ci et décider de répondre favorablement ou non à la demande. Pourtant, même en cas de réponse positive, cela ne signifie pas que tout est fini puisque les tiers, le maire mais aussi le préfet peuvent déposer un recours à l'encontre du permis de construire afin de faire annuler celui-ci.

Plusieurs raisons peuvent les pousser à agir de cette façon, par exemple une suspicion de fraude ou encore un manquement à une règle présente dans le code de l'urbanisme. Dans tous les cas, il vaut parfois mieux attendre que les délais accordés aux tiers et autres soient écoulés avant de commencer les travaux afin d'éviter de verser des dommages et intérêts ou encore de détruire totalement le bâtiment en cas de recours avéré.

Pourquoi faut-il purger un permis de construire

En théorie, si vous avez scrupuleusement respecté les documents liés à l'urbanisation du territoire et que vous avez fait appel à des professionnels pour vous aider à remplir la demande de permis de construire, il est alors peu probable qu'un recours débouche sur une annulation du permis de construire. Toutefois, c'est une finalité à envisager car les tiers peuvent déposer des recours par rapport à la nuisance occasionnée par la présence de votre nouveau bâtiment et cette dernière est difficile à déterminer et sera parfois à l'appréciation du tribunal administratif par exemple.

Nous allons donc aborder les différents types de recours possibles ainsi que les conséquences qu'ils peuvent avoir pour votre projet. Nous aborderons aussi les différentes façons d'appréhender et de limiter les recours qui peuvent être déposés sur des critères bien précis.

Quand un permis de construire est-il entièrement purgé ?

Tout le monde ne dispose pas du même délai pour déposer un recours contre un permis de construire. Pour rappel, on considère qu'un permis de construire est purgé et donc définitivement légal et impossible à annuler à partir du moment où; tous les délais sont dépassés. Vous pouvez faire le choix de patienter jusqu'à ce que le permis soit purgé pour lancer le chantier ou préférer commencer dès l'obtention du permis de construire, tout dépend de votre situation.

Le recours des tiers

Les tiers sont les personnes qui vivent à proximité du terrain sur lequel vous souhaitez faire construire une maison ou, de manière plus générale, un bâtiment. Vous devez obligatoirement les informer du projet à venir en affichant de manière visible et continue votre permis de construire sur le-dit terrain durant deux mois, cette période correspondant au délai dont disposent les tiers pour déposer un recours. Dans un premier temps, ce recours pourra être déposé devant le maire ayant délivré le permis de construire. Il disposera alors de deux mois pour examiner la demande et rendre sa décision. S'il décide de faire annuler le permis de construire, il devra justifier sa décision avec des arguments précis. Vous pourrez faire appel de cette décision mais sachez que si les arguments du maire sont légaux, il y a peu de chances que cela aboutisse positivement pour vous.

Si le maire refuse le recours, les tiers peuvent alors se rendre devant le tribunal administratif afin de déposer ce même recours. Le tribunal aura alors 18 mois pour rendre sa décision, ce qui signifie que le permis ne sera pas purgé avant l'expiration de ce délai. Dans ce cas, il est fort probable que vous fassiez le choix de lancer le chantier en dépit des conséquences qui peuvent survenir par la suite. Notez tout de même que les tiers, une fois la décision rendue, pourront faire appel. Cela repoussera encore une fois la date à partir de laquelle le permis de construire sera purgé.

Les tiers vont pouvoir baser un recours sur plusieurs critères, à savoir la nuisance, le nom respect des règles d'urbanisme et la baisse de la valeur de leurs biens. Il est impératif que leurs arguments soient solides et justifiés, auquel cas, le recours serait débouté rapidement.

Le recours du maire

Le maire est la personne qualifiée pour délivrer un permis de construire, mais il est aussi en droit de l'enlever si un manquement est remarqué au sein de la demande de permis de construire, même après avoir délivré le permis. Il dispose de trois mois à compter du moment où le permis est délivré pour déposer un recours et enlever, par la suite, le permis de construire. Une justification précise sera demandée afin de permettre au propriétaire de réaliser une nouvelle demande en bonne et due forme.

Le recours du préfet

Il ne faut pas oublier de prendre en considération le délai dont dispose le préfet pour déposer un recours contre le permis de construire. Une fois la demande acceptée par le maire, ce dernier doit transmettre l'information au préfet qui pourra alors examiner la demande ainsi que le permis de construire et, si besoin, le faire retirer. Encore une fois, une justification précise est attendue, autrement, le propriétaire à l'origine de la demande de permis de construire sera en droit de faire appel de cette décision.

Que se passe-t-il si un recours est avéré ?

Il peut parfois arriver qu'un recours soit validé par le maire, le préfet ou encore le tribunal administratif. Dans les deux premiers cas, la seule issue possible est un retrait pur et simple du permis de construire. En revanche, si la décision est prise par le tribunal administratif, plusieurs options vont être envisagées en fonction de l'avancée des travaux notamment. Il est rare qu'un propriétaire attende plus d'un an que le permis de construire soit purgé avant de lancer le chantier, ce qui explique les différentes possibilités entre lesquelles le tribunal devra trancher.

Des tiers qu'il convient de dédommager

Le plus souvent, c'est un dédommagement qui va être demandé par le tribunal administratif afin de palier au préjudice subi par les tiers. Le montant des dommages et intérêts qui devront être versés va être calculé en fonction du préjudice. Il faudra que la somme soit versée dans un délai décidé par le tribunal sous peine de voir le montant augmenter régulièrement.

Un permis de construire annulé

Si le propriétaire n'a pas encore commencé les travaux car il a préféré attendre que le permis de construire soit purgé, il se peut que le permis de construire soit tout simplement annulé par le tribunal administratif. Dans ce cas, il devra alors remplir une nouvelle demande de permis de construire en prenant en considération le motif ayant amené à l'annulation du premier permis.

Si le maire ou le préfet sont à l'origine de la validation du recours, c'est encore une fois la même procédure que devra suivre le propriétaire.

Des travaux pour modifier les bâtiments déjà construits

Si le recours porte sur un élément pouvant être modifié assez facilement, il est possible que le tribunal administratif demande simplement une modification du bâtiment afin qu'il soit conforme au règlement d'urbanisme et réponde à toutes les règles présentes dans les différents documents officiels. Certes, cela aura un coût plus ou moins important pour vous, mais cela reste préférable à une demande de destruction qui vous ferait alors perdre beaucoup d'argent.

Des bâtiments qui doivent être détruits

Dans de rares cas, le tribunal administratif peut demander que le bâtiment faisant l'objet d'un recours soit détruit. Cela arrive lorsque la nuisance occasionnée par la présence du bâtiment est trop importante ou si les travaux nécessaires pour que le bâtiment corresponde à la réglementation en vigueur sont trop nombreux. De plus, si le recours met à jour une fraude ou une corruption, le tribunal sera plus enclin à demander une destruction totale du bâtiment.

Comment limiter les recours

Il existe plusieurs manières de limiter les recours afin de protéger du mieux possible votre permis de construire. Naturellement, le fait de respecter les règles est primordial, mais en ce qui concerne les recours des tiers, ils peuvent être limités grâce à de simples discussions comme nous allons le voir par la suite.

Prendre en considération les documents d'urbanisme

Lors de la constitution de votre dossier pour votre demande de permis de construire, vous allez être amené à consulter de nombreux documents relatifs à l'occupation des sols et à l'aménagement du territoire français. Le fait de prendre en considération toutes les informations présentes dans ces documents va vous permettre de limiter les recours du maire ou du préfet ainsi que ceux qui pourraient être déposés par les tiers.

Le Plan Local d'Urbanisme est un document sur lequel vous devrez baser la plupart de vos recherches. En effet, c'est à partir du PLU que vous allez pouvoir définir la zone dans laquelle se trouve votre parcelle, à savoir urbaine, à urbaniser ou non constructible.

Dans le premier cas, votre terrain sera à la fois constructible et viable, vous avez donc de fortes chances d'obtenir votre permis de construire, à condition de respecter les règles qui seront abordées plus bas. En revanche, si votre bien se trouve en zone à urbaniser, il vous faudra patienter de plusieurs mois à plusieurs années avant de pouvoir faire une demande permis de construire puisque votre terrain n'est pas encore viable. Vous pouvez toujours demander une révision du PLU mais il vous faudra constituer un dossier complet qui sera examiné par la mairie. Les travaux peuvent être réalisés par vos soins, du moins en partie, car en ce qui concerne le raccordement aux voies de circulation, vous êtes tributaire de la mairie.

Notez que dans le cas où; votre terrain serait en zone naturelle, forestière ou encore agricole, seul une demande de permis de construire pour un bâtiment servant à exploiter votre parcelle sera potentiellement acceptée.

Certaines règles vont être dictée par le PLU. La présence d'un panorama d'exception ou encore d'un monument historique peut vous empêcher d'obtenir un permis de construire par exemple. De plus, si votre terrain se trouve dans un village ou dans un quartier doté d'une architecture bien précise, il vous faudra alors la respecter. Sachez également que des règles existe en ce qui concerne la distance devant séparer deux bâtiments voisins. Enfin, vous devrez disposer d'une surface constructible au sol suffisamment importante pour espérer obtenir un permis de construire.

Notre astuce

Parmi les documents utiles voire même indispensables, on trouve également le plan cadastral, afin de déterminer les limites de votre terrain, et la carte communale, qui sera notamment utile si votre mairie ne dispose pas d'un PLU en raison de la petite taille de la commune.

Sachez également que le POS est un document que vous pouvez également être amené à consulter.

Prendre le temps de faire appel à un professionnel pour vous épauler

Remplir une demande de permis de construire n'est pas une mince affaire, les compétences nécessaires sont multiples et rassembler tous les documents indispensables demande du temps. Pour optimiser vos chances d'obtenir votre permis de construire, vous pouvez faire appel à un professionnel qui se chargera d'accomplir les démarches pour vous.

Dans tous les cas, vous devrez demander l'aide d'un architecte afin qu'il dessine les plans de votre projet pour que la mairie vérifie que tout correspond bien aux règles en vigueur sur le territoire de la commune. De plus, un géomètre devra baliser votre terrain à l'aide des informations présentes sur le cadastre.

Dialoguer avec les tiers

Plutôt que de surprendre vos voisins en affichant le permis de construire récemment obtenu sur votre terrain, prenez le temps de présenter votre projet aux habitants les plus proches de votre parcelle! En les prévenant à l'avance, vous leur laissez l'opportunité de manifester un désaccord ou un doute et vous pourrez ainsi soit les rassurer, soit trouver un terrain d'entente. Cela peut grandement limiter les recours déposés contre votre permis de construire.

Demander un certificat d'urbanisme

Le fait de demander un certificat d'urbanisme dans votre mairie vous permettra d'accéder à des informations essentielles concernant votre terrain. Vous pourrez par d'ailleurs vous appuyer sur les données présentes dans ce document pour contrer les recours déposés à l'encontre de votre permis.

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