Comment rendre un terrain constructible ?

Disposer d'un terrain constructible est toujours bien plus intéressant d'un point de vue financier. Il est en effet plus simple de vendre un terrain constructible qu'un terrain qui ne le serait pas, surtout à un promoteur immobilier. Différents critères sont à prendre en compte afin de savoir si votre terrain est constructible. Sachez que dans les zones déjà urbanisées, la plupart du temps, les terrains sont constructibles, à condition qu'ils respectent les critères du PLU ou de tout autre document d'urbanisme dont dispose la commune. Un terrain qui ne serait pas constructible ne l'est pas de manière définitive, il est toujours possible de déposer un recours afin de voir la situation évoluer. Naturellement, dans certains cas, il ne sera pas possible de lever l'interdiction de construire, notamment si votre terrain se trouve dans une zone où les risques naturels et sanitaires sont importants.

Plan d'architecte

Le fait que votre terrain soit constructible vous offrira de nombreuses opportunités. Vous pourrez par exemple de vendre à un promoteur immobilier et ce à un excellent prix. Il sera également plus simple de vendre votre terrain à un autre particulier dans la mesure où ce dernier souhaiterait faire construire par la suite. Le prix au mètre carré d'un terrain constructible est bien plus élevé que celui d'un terrain qu’il ne le serait pas. Il est plus simple de vendre un terrain constructible dans des délais restreints puisque les terrains de ce type se font de plus en plus rares. Dans les zones urbaines, un terrain constructible peut se vendre à un excellent prix.

Comment savoir si un terrain est constructible ? 

Pour savoir si un terrain est constructible, il est possible de consulter différents documents qui vont pour la plupart être disponibles au sein de la mairie de votre commune, ou encore sur le site Internet de cette dernière. Il existe également un site lié au gouvernement qui regroupe les différents documents d'urbanisme de toutes les communes de France. Il est possible de consulter ces documents en vous rendant directement au sein de la mairie concernée, en réalisant une demande par mail ou encore en envoyant une demande par courrier.

Le Plan Local d'Urbanisme 

Le principal document auquel vous serez confronté est le plan local d'urbanisme. Ce document remplace désormais le plan d'occupation des sols qui jusqu'au début des années 2000 faisait office de référence. Le PLU est bien plus précis, notamment au niveau des cartes, mais il contient également de nombreuses règles qui permettent de réglementer la constructibilité des terrains. Le plan local d'urbanisme est composé de deux types de documents. Les cartes servent à vérifier si une parcelle se trouve en zone constructible ou non. Les règles permettent de définir la viabilité d'un projet immobilier. On trouve différentes zones sur un plan local d'urbanisme.

Les zones urbaines, qui vont être constructible légalement et dans les faits, représentent la plupart du temps les zones situées autour des villes et des villages. Ces derniers sont compris dans les zones urbaines. Par définition, un terrain qui se trouve en zone urbaine va être viable, c'est-à-dire que vous pourrez faire construire facilement un bâtiment sur votre terrain à condition que ce dernier respecte les autres règles dictées par le PLU. Un terrain viable est raccordé aux voies de communication ainsi qu'à l'eau et à l'électricité. Le but est qu'une fois la maison construite, il soit possible de l'habiter sans que d'autres travaux externes soient à réaliser.

Si votre terrain se trouve dans une zone à urbaniser, cela signifie qu'il n'est pas encore constructible mais qu'il va le devenir dans un futur plus ou moins éloigné. La mairie estime en effet que les zones à urbaniser vont devenir des zones urbaines progressivement. Dans les zones à urbaniser, on distingue deux types de zones. Les zones AU1 sont celles qui seront viabiliser en première. Sachez qu'en théorie, la mairie s'occupera elle-même de viabiliser le terrain, mais il est tout à fait possible de réaliser les travaux vous-même pour accélérer la procédure. Si votre terrain se trouve en zone AU2, il faudra patienter plus longtemps mais sur le long terme, votre terrain deviendra constructible. Il est fort probable que même dans le cas où vous réaliserez vous-même les travaux de viabilisation, votre terrain ne soit toujours pas placé en zone urbaine. C'est pour cela qu'il est important de prendre contact avec votre mairie au préalable afin de connaître ses projets.

Les terrains qui sont non constructibles se trouvent soit en zone agricole, soit en zone naturelle et forestière. Dans le premier cas, il s'agit de zones importantes pour l'économie française qui vont être protégées par l'État. Il en va de même pour les zones naturelles et forestières qui vont, dans leur cas, être importantes pour la protection de l'environnement. Dans les deux cas, il est possible d'obtenir une dérogation afin de faire construire un bâtiment, mais celui-ci doit être lié à l'exploitation direct de la parcelle.

Le Règlement National d'Urbanisme 

Le règlement national d'urbanisme est un document élaboré au niveau national, comme son nom l'indique, qui va être utilisé dans les rares cas où la commune concernée ne dispose pas d'un PLU. Ce document est moins facile à utiliser dans la mesure où les cartes sont beaucoup moins précises.

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La carte communale 

Si vous utilisez le règlement national d'urbanisme, vous devrez en même temps utiliser la carte communale. Cette dernière est disponible dans toutes les mairies de France. Encore une fois, elle sera moins fiable que le PLU et les règles apposées sur les deux documents devront être couplées afin de déterminer si votre bien est situé en zone constructible, ainsi que s'il est viable. Notez que vous pouvez demander à votre mairie un certificat d'urbanisme, c'est qui vous permettra de savoir précisément si votre terrain est constructible ou non.

Le plan cadastral 

Enfin, il est également possible d'utiliser le plan cadastral, qui va vous permettra de connaître la limite légale de votre bien. Au fil des années et des décennies, il arrive que parfois, des barrières soient construites sans prendre en compte les réelles limites d'un bien. C'est pour cela qu'il sera intéressant de faire appel à un géomètre, afin qu'il consulte le cadastre pour vous et vous aide à définir grâce à un marquage les limites de votre bien.

Qu'est-ce qu'un terrain constructible ? 

Comme dit plus haut, ce n'est pas parce que votre terrain est légalement constructible et qu'il l'est dans les faits. En effet, il faut qu'il soit viable afin de pouvoir accueillir un bâtiment. Plusieurs critères qui vont être présents au sein du PLU mais également dans les autres documents d'urbanisme vont vous permettre de savoir si votre terrain est viable mais également de prendre connaissance des modifications qui devraient potentiellement être apportées à votre parcelle.

Une surface minimale respectée 

Pour qu'un terrain soit constructible, il est nécessaire que la surface constructible au sol soit suffisamment importante. Cette dernière va être notée au sein du PLU ou de tout autre document faisant office de référence au sein de la commune. Il faut noter que la surface minimale ne va pas être là même dans toutes les communes. En effet, en zone urbaine, elle sera bien souvent plus faible puisque les terrains les plus grands se font rares au sein des villes. En revanche, en campagne, la surface constructible au sol sera bien sûr plus élevée.

Un terrain qui a déjà été viabilisé 

Un terrain viable doit être raccordé aux voies de communication ainsi qu'à l'eau et à l'électricité. Une fois que votre terrain aurait été viabilisé, s'il respecte la surface minimale constructible, il pourra être définitivement constructible, légalement et dans les faits. Cela sera intéressant dans la mesure où vous souhaiteriez vendre votre terrain par la suite. Un terrain constructible dispose en effet une plus grande valeur. Les travaux de viabilisation peuvent être effectués par vos soins ou par ceux de la mairie.

Le respect des règles du PLU 

Au sein du PLU se trouve un très grand nombre de règles qui doivent être respectées afin que le terrain soit viable et constructible. Il existe en effet des éléments à prendre en compte, comme la présence d'un monument historique à proximité ou encore le fait qu'un panorama d'exception se trouve dans les environs. La préservation du patrimoine français ainsi que de l'environnement sont des priorités à l'heure actuelle. Il est possible de consulter toutes les règles du PLU au sein de votre mairie ou encore sur Internet.

Quelles sont les démarches à réaliser pour rendre un terrain constructible ? 

Pour que votre terrain devienne constructible, une fois qu'il aura été viabilisé, il est tout à fait possible de demander à ce que le PLU soit modifié ou révisé. Dans ce cas-là, cela signifie que votre terrain devrait changer de zone, il convient donc de respecter différentes lois et règles en vigueur.

La demande de modification du PLU 

En ce qui concerne la demande de modification du plan local d'urbanisme, elle doit être effectuée auprès du maire de la commune où se trouve votre terrain. Toutefois, il sera nécessaire que les élus prennent connaissance de réglementations présente au sens du Code de l'Urbanisme et s'informent auprès de différentes instances de l'État. Pour que votre demande soit acceptée, il faut que votre terrain respecte les différentes règles. Votre projet ne doit pas présenter de risque majeur pour l'environnement ni même pour les projets de développement de la commune.

La demande de révision du PLU 

S'il s'avère qu'il est impossible de modifier simplement le PLU, vous pouvez demander de le faire réviser. Vous devez réaliser une requête argumentée auprès de votre mairie. À ce moment, il faudra que votre projet présente en intérêt pour la commune dans son ensemble. Le fait de rendre votre terrain constructible ne devra pas nuire d'aucune façon. Il sera alors nécessaire de consulter tous les documents d'urbanisme locaux et nationaux, mais également de prendre le temps de dialoguer avec les élus locaux afin de prendre connaissance de leurs projets de développement pour la commune. Ces derniers pourront également vous aider à comprendre les différentes règles auxquelles votre projet devra se conformer.

Notez que dans le cas où il n'y a pas de PLU à disposition dans votre commune, il faudra vous en remettre au préfet car c'est le RNU qui sera alors concerné par les modifications ou la révision. C'est donc ce représentant qui se chargera depuis votre dossier.

Des terrains inconstructibles pour diverses raisons 

Dans certains cas bien précis, il arrive que le terrain ne puisse pas devenir constructible pour diverses raisons. Il ne sera alors pas possible d'obtenir une modification ou une révision du PLU.

Des risques naturels et sanitaires importants 

Si votre terrain se trouve dans une zone inondable, ou à proximité d'une falaise qui pourrait s'effondrer par exemple il ne sera pas possible de faire réviser le PLU ni de le modifier puisque cela représente trop de risques pour la vie humaine. De même, si votre terrain se trouve à proximité d'un élevage ou d'une usine, il ne sera pas possible de le rendre constructible puisqu’encore une fois les risques sanitaires seraient présents.

La protection de l'environnement, un enjeu majeur 

À l'heure actuelle, la protection de l'environnement représente un enjeu majeur pour les différents gouvernements qui se succèdent. Il est donc important de prendre en compte le fait que votre terrain ne pourra potentiellement pas devenir constructible s'il se trouve dans une zone naturelle qui doit être préservée. De plus, les forêts sont également préservées, il est donc rare qu'un accord soit trouvé afin de rendre un terrain qui se trouverait dans une telle zone constructible.

Le cas particulier des terrains agricoles 

Les terrains agricoles sont soumis à une réglementation particulière, de même que certains terrains situés dans une zone forestière. En effet, en théorie, n'est pas possible de rendre un terrain se trouvant dans une telle zone constructible. En revanche, si vous pouvez prouver que votre projet aura un impact positif sur les parcelles situées autour, c'est-à-dire que vous pourrez plus facilement les exploiter, il est probable que vous obteniez alors une dérogation afin de faire construire sur votre terrain.

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