Les autorisations d'urbanismes liées à la division foncière

Il peut parfois être difficile de s'y retrouver parmi toutes les formalités administratives qui doivent être accomplies dès lors que l'on touche au domaine de l'immobilier. Par exemple, si vous souhaitez diviser votre terrain en lots à bâtir, il vous faudra réaliser une demande préalable ou encore une demande de permis d'aménager, en fonction de la nature de la division que vous comptez réaliser. 

Diviser un terrain est une action qui se démocratise de plus en plus et qui est fortement encouragée par les collectivités comme par l’État. En effet, depuis de nombreuses années, le marché de l'immobilier peine à se renouveler en ce qui concerne les terrains à bâtir et par conséquent, il devient difficile à la fois pour les particuliers, les promoteurs et les collectivités de faire se développer des projets en zone urbaine./ C'est pour résoudre en partie ce problème que la division foncière a été largement plébiscitée ces dernières années. En divisant votre terrain et en proposant une partie de celui-ci à la vente, vous permettez à des ménages de bénéficier d'un logement neuf et salubre mais également à des villes et villages d'améliorer leur situation et leur attractivité puisque des commerces peuvent également être construits.

Division doncière

Le fait est que les communes doivent disposer d'un certain nombre de logements sociaux, en fonction de leur superficie et de leur population. Pour répondre à la réglementation en vigueur, elles doivent souvent faire construire de nouveaux logements, souvent en passant par des promoteurs. Toutefois, en raison de la pénurie de terrains à bâtir, tout devient rapidement compliqué. En envisageant la division foncière, non seulement vous gagnez de l'argent mais en plus de cela, vous réalisez potentiellement une action bénéfique à toute la commune. 

Il est tout de même important de noter qu'une division foncière ne peut être réalisée du jour au lendemain et surtout, sans autorisation d'urbanisme en bonne et due forme délivrée par la mairie. Il vous faudra donc contacter des professionnels qualifiés afin qu'ils vous apportent leur expertise dans différents domaines et donc vous permettent d'obtenir soit une demande préalable, soit un permis d'aménager. 

Quelles parcelles sont concernées par la division foncière ? 

Il faut savoir que vous ne pouvez pas envisager la division foncière pour n'importe quelle parcelle. Certains critères doivent impérativement être respectés pour que l'autorisation d'urbanisme vous soit délivrée. De plus, dans certains cas, vous devrez réaliser une demande supplémentaire avant de commencer les démarches, par exemple si votre parcelle est en zone naturelle. 

Qu'est ce que l'unité foncière ? 

Avant tout, vous devez bien comprendre ce qu'est l'unité foncière. Dans un premier temps, on pourrait aisément croire, à tort, qu'une unité foncière est constituée d'une seule parcelle. Cela ne va être vrai qu'en partie. En effet, si vous possédez une parcelle et que les terrains voisins ne vous appartiennent pas, cette parcelle sera une unité foncière. En revanche, si vous possédez différents terrains les uns à côté des autres, ce sont eux qui vont former l'unité foncière. Pourtant, sur le cadastre, chaque parcelle dispose de son propre numéro, mais cela n'entre pas en ligne de compte. C'est le nom du propriétaire qui créé l'unité foncière. 

Il est également important de noter que le fait que vous ayez fait l'acquisition des différentes parcelles à plusieurs années d'intervalle ne change rien à l'existence de l'unité foncière. 

Quand faut-il demander une autorisation supplémentaire ? 

Dans certains cas, il va être nécessaire de réaliser une demande de non-opposition à déclaration préalable, auquel cas, vous pourriez être poursuivi ou votre division foncière pourrait être annulée dans les cinq à venir. Cela vaut pour les parcelles qui se trouvent entièrement ou en partie en zone naturelle. 

Par ailleurs, en fonction de certains critères présents dans le code de l'urbanisme, il se peut que vous deviez vous rapprocher de la Commission départementale d'aménagement foncier. Si vous ne réalisez pas cette demande, dans les années qui suivent la division foncière, cette dernière peut être annulée. 

Quelles sont les règles universelles pour vendre un terrain à bâtir ?

Si vous envisagez de vous défaire d'un terrain à bâtir, il vous faudra respecter diverses règles dictées par l’État afin de limiter les ventes de terrains insalubres par exemple. Ainsi, vous devrez vous assurer de la viabilité de votre terrain avant d'entreprendre les premières démarches. En  effet, il faut que la parcelle dont vous souhaitez vous défaire soit reliée à une voie de circulation mais également que les raccordements à l'eau et à l'électricité aient été réalisés.  

Par ailleurs, pour qu'un terrain soit constructible dans les faits et légalement, il faut qu'il respecte le Coefficient d'Occupation des Sols de la commune, c'est à dire que sa superficie doit être suffisamment importante pour accueillir un bâtiment sans que cela ne soit un problème pour l'intimité des voisins par exemple. 

Notez que dans tous les cas, le projet immobilier qui fait suite à la division foncière doit respecter les différentes règles établies par le PLU ou encore par le RNU. Ainsi, il ne sera pas possible de faire construire un bâtiment à proximité de certains monuments historiques ou encore non loin d'un panorama d'exception. Le but des différents documents d'urbanisme n'est pas seulement de protéger les citoyens en empêchant les constructions insalubres ou réalisées à proximité d'usines potentiellement néfastes pour la santé. En effet, ils existent également pour préserver l’environnement et le patrimoine au sens large, qu'il soit naturel, culturel ou encore historique. 

Quelle est la marche à suivre pour réaliser une division foncière ? 

Afin que votre division foncière soit acceptée par la mairie et donc légale, il vous faudra réaliser différentes démarches au préalable. Si vous ne prenez pas le temps de réaliser toutes les demandes et les études nécessaires, votre dossier sera rejeté par la mairie et vous aurez alors perdu beaucoup de temps. 

Première étape : la division physique 

Pour commencer, vous allez devoir vous intéresser à la division physique de votre terrain. Il est possible qu'il faille envisager la création de servitudes afin que le nouveau propriétaire puisse jouir pleinement de son bien. Ainsi, si le chemin qui mène à la parcelle détachée passe sur votre terrain, il faudra établir une servitude. Il en sera de même si des canalisations se trouvent sous terre et doivent être rallongées pour que la nouvelle parcelle soit viable. 

C'est chez le notaire que les servitudes seront validées, en étant inscrites notamment sur l'acte de vente. Toutefois, il est important de prendre le temps de les établir avant de mettre votre bien en vente puisque cela permettra aux potentiels acheteurs de visualiser la situation avec le plus de précision possible. 

Seconde étape : la division cadastrale 

Une fois que les servitudes auront été définies, il faudra les placer sur un plan réalisé par un géomètre-expert. Ce dernier va en premier lieu réaliser un plan de votre parcelle en se basant sur les données du cadastre afin de par la suite placer les servitudes avec précision. 

Même si pour accéder au terrain, il n'y a pas besoin d'établir de servitudes, le professionnel fera apparaître les différents moyens d'accéder à la nouvelle parcelle ainsi que les différents raccordements. 

Il faut également savoir que le géomètre-expert va baliser à la fois votre terrain et la nouvelle parcelle grâce aux informations que l'on trouve sur le cadastre. En effet, il arrive parfois que les limites physiques de votre terrain ne soient pas les limites légales, il est important de rectifier cela avant de réaliser la vente. De plus, le géomètre-expert va dresser un plan d'arpentage qui sera utilisé par la suite par les autorités compétentes pour qu'un nouveau numéro soit attribué à votre parcelle ainsi qu'au lot détaché sur le plan cadastral. 

Troisième étape : la division administrative 

La dernière étape consistera à réaliser une demande d'urbanisme en rapport avec le type de division foncière que vous comptez réaliser. En effet, si vous envisagez une division simple, c'est à dire le détachement d'un seul lot de votre parcelle, il vous faudra obtenir un arrêté de non-opposition à déclaration préalable. En revanche, si vous détachez plusieurs lots, c'est le permis d'aménager qui sera nécessaire.

Remplir une demande préalable est relativement simple, il vous faudra réunir les documents et plans demandés et soumettre le dossier à la mairie. Celle-ci disposera ensuite d'un mois au maximum pour vous donner une réponse. En revanche, si vous cherchez à obtenir un permis d'aménager, il sera nécessaire de faire appel à un plus grand nombre de professionnels et le dossier à remplir sera plus complexe. La mairie aura alors trois mois pour étudier ce dernier et vous donner une réponse. 

Il faut savoir que l'autorisation, une fois obtenue, doit être affichée sur le terrain concerné durant deux mois, il est fortement recommandé de faire constater cet affichage par un huissier de justice pour que les contestations ne soient pas possibles. Par ailleurs, notez que comme toutes les autorisations d'urbanisme, la demande préalable et le permis d'aménager seront purgés au bout d'un certain laps de temps. Cela signifie que les tiers, le maire ou le préfet seront en droit de déposer un recours à l'encontre de votre permis de construire si une inexactitude est observée. C'est pour cette raison qu'il est fortement recommandé non seulement d'ouvrir le dialogue avec les tiers mais également d'étudier avec précision les différents documents d'urbanisme qui sont mis à votre disposition.

Tout savoir sur les autorisations d'urbanisme 

Une division de lotissement ne peut être opérée que grâce à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme. Il faut savoir que les documents à fournir et les études à réaliser seront différents selon si vous détachez un ou plusieurs lots de votre terrain. 

Une autorisation préalable pour une division simple 

Pour connaître toutes les spécificités liées à l'autorisation préalable, le mieux que vous puissiez faire est de vous référer à l'article 442-3 du Code de l'Urbanisme. Vous trouverez ainsi tous les détails que vous devrez prendre soin de connaître. Dans tous les cas, sachez que vous devrez faire appel à différents professionnels qui vous fourniront une notice descriptive du projet ou encore un plan topographique du périmètre du terrain. Ces document seront à associer avec d'autres études, mais cette demande reste bien plus simple à réaliser que celle liée à l'obtention du permis d'aménager. Souvenez-vous toutefois qu'elle n'est valable que si vous souhaitez détacher un seul lot de votre parcelle. 

Un permis d'aménager pour une division multiple 

Si vous devez réaliser une demande de permis d'aménager, pensez à consulter l'article 421-19 du Code de l'Urbanisme pour vérifier que votre situation est comprise dans celles concernées par cette demande. Il vous faudra remplir un dossier en vue d'obtenir un permis d'aménager si vous souhaitez séparer une parcelle en plusieurs lots ou encore si des voies de circulation doivent être mises en place. 

Une équipe pluridisciplinaire devra se pencher sur votre demande de permis d'aménager, le mieux sera alors de confier votre projet à un architecte ou encore à un géomètre-expert voire même à un aménageur-lotisseur afin que tout soit supervisé correctement. Ainsi, vous n'aurez pas à vous préoccuper des différentes études, il vous suffira de remplir les documents divers. 

En plus des documents cités dans le paragraphe concernant la demande préalable, il faudra également intégrer une étude liée à l'impact du projet sur l'environnement mais aussi une notice de présentation du projet d'urbanisation ou encore des plans et expertises diverses. 

Les cas dans lesquels ces autorisations d'urbanisme ne sont pas valables 

La procédure de division de lotissement n'est pas réalisable dans toutes les situations. Il arrive parfois qu'une autorisation d'urbanisme comme un permis de construire ait déjà été délivrée pour la parcelle que vous souhaitez soumettre à la division foncière. Dans ce cas, cette dernière ne sera pas possible. 

De même, si une collectivité est l'acquéreuse de la parcelle détachée, il se peut que la division de lotissement soit impossible, il vous faudra alors vous tourner vers une autre solution. 

Notez également que si un projet d'intérêt public est envisagé, la division de lotissement sera encore une fois remise en question. 

Pour finir, si un bâtiment se trouve sur la parcelle à détacher et que ni vous ni le futur propriétaire n'envisagez de le détruire, il ne sera pas possible de demander un permis d'aménager ni même de déposer une demande préalable. 

Articles récents

Pourquoi consulter le Règlement National d'Urbanisme

Pourquoi consulter le Règlement National d'Urbanisme ?

Lorsque l'on souhaite faire construire un bâtiment sur un terrain dont on est propriétaire, le plus complexe est alors de réaliser une demande de permis de construire. De très nombreux critères doivent être pris...

15 avril 2020

Vendre un terrain agricole à un promoteur

Vendre un terrain agricole à un promoteur

La France est un pays qui compte en son sein de très nombreuses terres agricoles, c'est un fait indéniable. Naturellement, selon où vous vivez actuellement, vous serez peut-être tenté de contredire cette....

14 avril 2020

Dans quels cas envisager le paiement en dation

Dans quels cas envisager le paiement en dation ?

Le plus souvent, lorsque l'on doit régler une dette au fisc ou encore que l'on envisage de vendre un terrain constructible à un promoteur immobilier, c'est un paiement traditionnel qui est envisagé...

10 janvier 2020

economie promoteur

Vendre à un promoteur

Vous souhaitez savoir à quel prix vendre votre terrain à un promoteur immobilier ? Remplissez notre formulaire gratuitement et recevez une ou plusieurs estimations.

Estimation Gratuite